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未來十年如何投資中國房地產(chǎn)
2018.10.25
       在我國,按照國務(wù)院制定的《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)》,我們的常駐人口城鎮(zhèn)化率會(huì)在2030年達(dá)到70%。
自從2017年9月30日,最高決策層按下了調(diào)控按鈕,之后各地的調(diào)控政策便頻繁加碼,一輪緊過一輪。


目前,全國樓市已進(jìn)入了“五限”(限購、限貸、限價(jià)、限售、限商)時(shí)代,這時(shí)的房地產(chǎn)究竟發(fā)生了什么變化?
本文將從宏觀和微觀的角度進(jìn)行闡述。

一、逃不開的周期



縱觀全球,各行各業(yè)都有一個(gè)逃不開的周期規(guī)律,它不以人的意志為轉(zhuǎn)移,客觀存在。
在所有的經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律中,房地產(chǎn)周期稱為“周期之母”。
以美國為例,它的四次房地產(chǎn)長周期,都受宏觀經(jīng)濟(jì)、大的經(jīng)濟(jì)形勢影響,分別發(fā)生在一戰(zhàn)、二戰(zhàn)、石油危機(jī)和2008年的次貸危機(jī)。
在我國,按照國務(wù)院制定的《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016-2030年)》,我們的常駐人口城鎮(zhèn)化率會(huì)在2030年達(dá)到70%。
如何理解?可以參考納瑟姆曲線(如下圖)



曲線表明,世界城鎮(zhèn)化發(fā)展都會(huì)經(jīng)過這種類似正弦波曲線的上升過程。每個(gè)國家城鎮(zhèn)化都要經(jīng)過三個(gè)階段,中國也不會(huì)例外。

第一階段(1978-1998年)

這20年是我國房地產(chǎn)的初始階段,經(jīng)濟(jì)勢頭較為緩慢,尚處于農(nóng)業(yè)社會(huì)。城鎮(zhèn)化率從農(nóng)業(yè)化的18%-30%,每年以0.5%-0.6%的緩慢速度增長。

第二階段(1998-2022年)

第二階段是城鎮(zhèn)化加速度的階段。從1998年,朱镕基啟動(dòng)住房改革,實(shí)行房地產(chǎn)完全市場化,人口迅速往大城市聚集,城鎮(zhèn)化率截止到2017年底,已從30%達(dá)到了58.52%,每年城鎮(zhèn)化率以1.2-1.3%的加速度增長,最高的一年達(dá)到1.61%的增速。
加速度預(yù)計(jì)哪一年結(jié)束呢?預(yù)計(jì)2024年,達(dá)到65%。

為什么是2024年?為什么城鎮(zhèn)化率到65%是個(gè)天花板呢?

因?yàn)槿丝诳偭亢统擎?zhèn)化率之比不支持向上發(fā)展了。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù),2017年中國總?cè)丝冢ú缓郯呐_)有13.9億,每年凈增人口在700-800萬,預(yù)計(jì)到2022年達(dá)到人口的峰值14.2億,到2023年人口拐點(diǎn)出現(xiàn),將每年逐減30-50萬人,人口呈逐年下降趨勢,生活在農(nóng)村和偏遠(yuǎn)地區(qū)的40、50、60后人口大于4.5億。人口拐點(diǎn)和城鎮(zhèn)化率拐點(diǎn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的拐點(diǎn)。

第三階段:后城市化階段

在這個(gè)階段,經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭再次趨于平緩的成熟階段,這時(shí),國家基本從以農(nóng)業(yè)社會(huì)為主轉(zhuǎn)型升級到以城市化消費(fèi)為主的社會(huì),進(jìn)入了后城市化階段,城鎮(zhèn)化水平從65%提高到75%,減速發(fā)展。

二、逃不開的趨勢



1)房價(jià)逃不開的政策趨勢

像逃不開的經(jīng)濟(jì)周期一樣,在地產(chǎn)圈,也有談?wù)摰禺a(chǎn)逃不開的二任,任澤平和任志強(qiáng)。
任澤平的觀點(diǎn)是:長期看人口,中期看土地,短期看金融。
任志強(qiáng)的觀點(diǎn)是:長期看政策,中期看政策,短期看政策。
在國家調(diào)控收緊時(shí),不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家都看過空,只有任志強(qiáng)一直唱多,堅(jiān)持房價(jià)上漲論,在2004年、2008年、2014年明確鼓勵(lì)大家抓緊時(shí)間買房,三次都迎來了樓市的大漲。就目前來看,也只有任志強(qiáng)一人說對了,隨著任志強(qiáng)二十年如一日的唱多,大家也給他的毒舌贈(zèng)予了一個(gè)昵稱:任大炮。
任澤平的觀點(diǎn)偏學(xué)院派,任志強(qiáng)的觀點(diǎn)則更為直接,因?yàn)闊o論人口、土地還是金融,都關(guān)聯(lián)著逃不開的政策。像政府計(jì)劃土地的供應(yīng),政府審批房價(jià),政府控制網(wǎng)簽的數(shù)據(jù),政治決定著利率和稅收等,正說明房價(jià)逃不開政策。國家逃不開的房地產(chǎn)也許你會(huì)問,等中國完成第二階段,加速度的發(fā)展后,房地產(chǎn)是不是就沒有發(fā)展了?不會(huì),房地產(chǎn)即使緩慢發(fā)展,它的量依然很龐大。

1)住宅交易量大
如果說在2024年前,按總?cè)丝诘?個(gè)點(diǎn)計(jì)算進(jìn)城人數(shù),有1400萬人,加改善、拆遷、棚改,住宅成交量至少13億平米。
那么在2024年后呢,人口減一半,700多萬人進(jìn)城,加改善和舊改,住宅成交量也會(huì)有7億平米,這個(gè)量還是很大。

2)行業(yè)從業(yè)人員龐大
作為與房地產(chǎn)直接相關(guān)的建筑行業(yè),從業(yè)人員有4010萬人口。與房地產(chǎn)間接從業(yè)人員接近2000萬人。與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也有3000-4000萬人。直接間接從業(yè)接近1億的人口,房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)人員龐大到國家不得不愛恨交加。

3)中國房地產(chǎn)周期長
中國房地產(chǎn)周期將會(huì)超過美國24年的最長周期,預(yù)計(jì)會(huì)有近30年。

這是由人口基數(shù)和低城鎮(zhèn)化率共同決定的,中國人口基數(shù)遠(yuǎn)超美國,并且中國是從農(nóng)業(yè)化18%開始的城鎮(zhèn)化率進(jìn)程,遠(yuǎn)低于美國城鎮(zhèn)化率開始的進(jìn)程,注定中國的房地產(chǎn)周期會(huì)長于美國。

中國的房地產(chǎn)大周期要結(jié)束時(shí)分為三個(gè)階段,第一個(gè)階段預(yù)計(jì)在2024年,四線五線及縣城完成城鎮(zhèn)化,房價(jià)開始見頂向下;第二個(gè)階段預(yù)計(jì)在2028年,強(qiáng)二線以及省會(huì)城市,完成城市化,人口趨于穩(wěn)定,房價(jià)開始見頂向下;第三個(gè)階段是都市圈,人口的持續(xù)流入,還會(huì)發(fā)展5到10年。過程中會(huì)有半年、一年的回調(diào),但不影響大周期趨勢。

三、哪個(gè)城市最值得投資?

一般城市的房地產(chǎn)市場,要看這個(gè)城市的城鎮(zhèn)化率、城市總?cè)丝?、城市年去化量、城市存量、在建量和預(yù)售量、土地存量、人口凈流入量等指標(biāo)。



但除了參考這些指標(biāo)外,還要考慮在房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)時(shí),仍能有漲幅的城市。

問:什么時(shí)候是房地產(chǎn)周期的拐點(diǎn)?
答:人口和城市化率達(dá)到平衡,65%的城市家庭都擁有1.1套房時(shí)。
到那時(shí),可能50個(gè)城市房價(jià)會(huì)出現(xiàn)下跌,進(jìn)行盤整。但有30個(gè)城市,像省會(huì)城市、都市圈仍會(huì)緩慢上升。
為什么呢?因?yàn)橛腥丝?、?jīng)濟(jì)、科技、GDP在背后支撐。房價(jià)高低的本質(zhì),是由所有資源聚集的程度和多寡決定的。
這就要說到投資房產(chǎn)中逃不開的“都市圈”概念了。


都市圈是指在城市群中出現(xiàn)的以大城市為核心,高度密集,人口規(guī)模巨大,是一個(gè)國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)最活躍、最重要區(qū)域。
這些都市圈支撐房價(jià)的背后,是人對于資源的爭奪。每個(gè)人都是理性的個(gè)體,他一定會(huì)選擇一個(gè)最能適合發(fā)展、最能賺錢、最適合找工作的城市。都市圈就業(yè)崗位多、創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)多,足夠吸引人才,城市聚焦效應(yīng)強(qiáng),帶動(dòng)城市的經(jīng)濟(jì)繁榮,而且更是關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局,具有不可替代的聚集正面效應(yīng),這正與“長期看人口”相吻合。中國的都市圈可以參考日本三大都市圈和美國的十大都市圈。
中國目前已經(jīng)顯現(xiàn)出幾大都市圈雛形,可以為樓市投資作參考。

1)粵港澳大灣區(qū):香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、中山、東莞、肇慶、江門、惠州。
2)長三角都市圈:上海、杭州、南京、蘇州、無錫、揚(yáng)州、南通、嘉興、湖州、紹興、寧波、滁州、蕪湖、馬鞍山等城市。
3)京津冀都市圈:北京、天津、石家莊、唐山、廊坊、保定、滄州、雄安等城市。
4)成渝都市圈:成都、重慶、資陽、內(nèi)江等城市。
5)鄭州都市圈
6)武漢都市圈

房價(jià)高的背后是資金流、人流和產(chǎn)業(yè)流。而人才、資金、政策都會(huì)全部傾斜都市圈。

四、置業(yè)關(guān)鍵詞



1)買政治:
買政府所在地,四套班子,各大局機(jī)關(guān)旁,政府把學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施全部搬過去,說明是在制造一個(gè)新的行政中心新區(qū)。
2)買經(jīng)濟(jì):
如金融機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)公司、銀行旁。
3)買文化:
如圖書館、電影院、學(xué)校、文化藝術(shù)中心旁。
4)買體育:
如奧體中心、政府配建的全民健身中心旁。
5)買交通:
買汽車站、公交站、高鐵、地鐵旁的住宅,甚至幾橫幾縱的路網(wǎng)核心,交通便捷。
6)買衛(wèi)生:
如醫(yī)院旁、婦幼保健院旁。尤其對于小孩和老人來說,醫(yī)療資源特別重要。
7)買環(huán)境:
買臨湖、臨山、廣場、公園旁。
8)買中心:
買省會(huì)城市,買城市最中心的地段,買經(jīng)濟(jì)繁華的中心。
9)買全國:
如海南、北海、桂林、西雙版納、湛江、陽江等城市。越出政策的地方房價(jià)越長,政策越嚴(yán)厲的地方房價(jià)越長得快。
置業(yè)關(guān)鍵詞一定要疊加,買房時(shí)關(guān)鍵詞越多越好,投資置業(yè)的房產(chǎn)所處位置有三個(gè)以上關(guān)鍵詞,購買無憂。

房價(jià)究竟能漲多少?日本東京1990年房地產(chǎn)崩盤時(shí),一套房子價(jià)值2000-3000萬美元,今天仍然一套房子價(jià)值500-800萬美元。中國的北京、上海、深圳房價(jià),你自己想!但千萬不要無知的說房子多了去,什么小夫妻倆會(huì)有六套房,人口總量一定,房屋總量一定,不到城市化率結(jié)束拐點(diǎn)時(shí),哪來多余的房子?經(jīng)濟(jì)的問題最終是債務(wù)問題,為什么要買房?你懂的!最后用馬光遠(yuǎn)的一句話來結(jié)束:中國城市化和人口拐點(diǎn)不結(jié)束的時(shí)候,你任何時(shí)候回頭看,房價(jià)都是低的。

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