一、逃不開的周期
縱觀全球，各行各業(yè)都有一個逃不開的周期規(guī)律，它不以人的意志為轉(zhuǎn)移，客觀存在。
在所有的經(jīng)濟周期規(guī)律中，房地產(chǎn)周期稱為“周期之母”。
以美國為例，它的四次房地產(chǎn)長周期，都受宏觀經(jīng)濟、大的經(jīng)濟形勢影響，分別發(fā)生在一戰(zhàn)、二戰(zhàn)、石油危機和2008年的次貸危機。
在我國，按照國務(wù)院制定的《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》，我們的常駐人口城鎮(zhèn)化率會在2030年達到70%。
如何理解？可以參考納瑟姆曲線（如下圖）
曲線表明，世界城鎮(zhèn)化發(fā)展都會經(jīng)過這種類似正弦波曲線的上升過程。每個國家城鎮(zhèn)化都要經(jīng)過三個階段，中國也不會例外。
第一階段（1978-1998年）
這20年是我國房地產(chǎn)的初始階段，經(jīng)濟勢頭較為緩慢，尚處于農(nóng)業(yè)社會。城鎮(zhèn)化率從農(nóng)業(yè)化的18%-30%，每年以0.5%-0.6%的緩慢速度增長。
第二階段（1998-2022年）
第二階段是城鎮(zhèn)化加速度的階段。從1998年，朱镕基啟動住房改革，實行房地產(chǎn)完全市場化，人口迅速往大城市聚集，城鎮(zhèn)化率截止到2017年底，已從30%達到了58.52%，每年城鎮(zhèn)化率以1.2-1.3%的加速度增長，最高的一年達到1.61%的增速。
加速度預(yù)計哪一年結(jié)束呢？預(yù)計2024年，達到65%。
為什么是2024年？為什么城鎮(zhèn)化率到65%是個天花板呢？
因為人口總量和城鎮(zhèn)化率之比不支持向上發(fā)展了。根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年中國總?cè)丝冢ú缓郯呐_）有13.9億，每年凈增人口在700-800萬，預(yù)計到2022年達到人口的峰值14.2億，到2023年人口拐點出現(xiàn)，將每年逐減30-50萬人，人口呈逐年下降趨勢，生活在農(nóng)村和偏遠(yuǎn)地區(qū)的40、50、60后人口大于4.5億。人口拐點和城鎮(zhèn)化率拐點就是房地產(chǎn)行業(yè)的拐點。
第三階段：后城市化階段
在這個階段，經(jīng)濟發(fā)展勢頭再次趨于平緩的成熟階段，這時，國家基本從以農(nóng)業(yè)社會為主轉(zhuǎn)型升級到以城市化消費為主的社會，進入了后城市化階段，城鎮(zhèn)化水平從65%提高到75%，減速發(fā)展。
二、逃不開的趨勢
1）房價逃不開的政策趨勢
像逃不開的經(jīng)濟周期一樣，在地產(chǎn)圈，也有談?wù)摰禺a(chǎn)逃不開的二任，任澤平和任志強。
任澤平的觀點是：長期看人口，中期看土地，短期看金融。
任志強的觀點是：長期看政策，中期看政策，短期看政策。
在國家調(diào)控收緊時，不少經(jīng)濟學(xué)家都看過空，只有任志強一直唱多，堅持房價上漲論，在2004年、2008年、2014年明確鼓勵大家抓緊時間買房，三次都迎來了樓市的大漲。就目前來看，也只有任志強一人說對了，隨著任志強二十年如一日的唱多，大家也給他的毒舌贈予了一個昵稱：任大炮。
任澤平的觀點偏學(xué)院派，任志強的觀點則更為直接，因為無論人口、土地還是金融，都關(guān)聯(lián)著逃不開的政策。像政府計劃土地的供應(yīng)，政府審批房價，政府控制網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政治決定著利率和稅收等，正說明房價逃不開政策。國家逃不開的房地產(chǎn)也許你會問，等中國完成第二階段，加速度的發(fā)展后，房地產(chǎn)是不是就沒有發(fā)展了？不會，房地產(chǎn)即使緩慢發(fā)展，它的量依然很龐大。
1）住宅交易量大
如果說在2024年前，按總?cè)丝诘?個點計算進城人數(shù)，有1400萬人，加改善、拆遷、棚改，住宅成交量至少13億平米。
那么在2024年后呢，人口減一半，700多萬人進城，加改善和舊改，住宅成交量也會有7億平米，這個量還是很大。
2）行業(yè)從業(yè)人員龐大
作為與房地產(chǎn)直接相關(guān)的建筑行業(yè)，從業(yè)人員有4010萬人口。與房地產(chǎn)間接從業(yè)人員接近2000萬人。與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員也有3000-4000萬人。直接間接從業(yè)接近1億的人口，房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)人員龐大到國家不得不愛恨交加。
3）中國房地產(chǎn)周期長
中國房地產(chǎn)周期將會超過美國24年的最長周期，預(yù)計會有近30年。
這是由人口基數(shù)和低城鎮(zhèn)化率共同決定的，中國人口基數(shù)遠(yuǎn)超美國，并且中國是從農(nóng)業(yè)化18%開始的城鎮(zhèn)化率進程，遠(yuǎn)低于美國城鎮(zhèn)化率開始的進程，注定中國的房地產(chǎn)周期會長于美國。
中國的房地產(chǎn)大周期要結(jié)束時分為三個階段，第一個階段預(yù)計在2024年，四線五線及縣城完成城鎮(zhèn)化，房價開始見頂向下；第二個階段預(yù)計在2028年，強二線以及省會城市，完成城市化，人口趨于穩(wěn)定，房價開始見頂向下；第三個階段是都市圈，人口的持續(xù)流入，還會發(fā)展5到10年。過程中會有半年、一年的回調(diào)，但不影響大周期趨勢。
三、哪個城市最值得投資？
一般城市的房地產(chǎn)市場，要看這個城市的城鎮(zhèn)化率、城市總?cè)丝?、城市年去化量、城市存量、在建量和預(yù)售量、土地存量、人口凈流入量等指標(biāo)。
但除了參考這些指標(biāo)外，還要考慮在房地產(chǎn)周期的拐點時，仍能有漲幅的城市。
問：什么時候是房地產(chǎn)周期的拐點？
答：人口和城市化率達到平衡，65%的城市家庭都擁有1.1套房時。
到那時，可能50個城市房價會出現(xiàn)下跌，進行盤整。但有30個城市，像省會城市、都市圈仍會緩慢上升。
為什么呢？因為有人口、經(jīng)濟、科技、GDP在背后支撐。房價高低的本質(zhì)，是由所有資源聚集的程度和多寡決定的。
這就要說到投資房產(chǎn)中逃不開的“都市圈”概念了。
